Villes contre multinationales

« Des gens normaux doivent pouvoir habiter en ville pour des loyers normaux. » Les citoyens en première ligne de la révolution du logement à Berlin

par Rachel Knaebel

Confrontés à la hausse des loyers et à la mainmise croissante de géants de l’immobilier sur la ville, les habitants de Berlin sont entrés en résistance. Ils ont forcé les autorités locales à geler les loyers et à protéger des immeubles des appétits des spéculateurs. Une campagne est en cours pour aller encore plus loin : une remunicipalisation de tous les logements détenus par des multinationales dans la capitale allemande. Article extrait de notre publication Villes contre multinationales.

Le 15 juillet 2019, les locataires de 670 appartements de la Karl-Marx-Allee, une grande avenue est-berlinoise, ont enfin pu pousser un « ouf » de soulagement. Le maire de Berlin venait d’annoncer que leurs logements seraient bel et bien rachetés par la ville, et non par une grande firme immobilière privée et cotée en bourse comme c’était envisagé depuis des mois.

Début novembre 2018, les habitants de cet ensemble de logements proches de l’Alexanderplatz avaient appris que leurs appartements allaient bientôt devenir la propriété du géant de l’immobilier Deutsche Wohnen, qui en possède déjà plus de 100 000 dans la capitale allemande. Très vite, ils se sont mobilisés, constitués en collectif, ont étendu des banderoles à leurs fenêtres et cherché le contact avec la municipalité. Car l’entreprise a très mauvaise réputation à Berlin. Les locataires le savaient : une fois leurs logements entre les mains de Deutsche Wohnen, le plus probable était que leurs loyers s’envoleraient et que beaucoup, les moins riches, devraient partir en périphérie.

« Les gens n’en peuvent plus »

Les appartements de la Karl-Marx-Allee appartenaient auparavant à un bailleur communal, avant d’être privatisés au début des années 1990. C’était alors la tendance dans toute l’Allemagne, à l’Ouest comme à l’Est : vendre les bailleurs communaux, l’équivalent allemand des bailleurs sociaux français (office HLM, régie immobilière publique...), à des grandes firmes immobilières et à des fonds d’investissements. L’objectif était « d’assainir » les finances publiques. Entre 1990 et 2005, Berlin a vu partir entre les mains d’entreprises privées plus de 200 000 de ses anciens logements communaux. En 2004, la capitale a privatisé son plus gros bailleur communal, GSW. Celui-ci a d’abord été vendu à un fonds d’investissement états-unien, Cerberus, avant d’atterrir en 2013 dans le giron de Deutsche Wohnen. « Les sociétés capitalistiques qui ont racheté des logements en masse veulent juste faire de l’argent avec, et distribuer des dividendes à leurs actionnaires », dénonce Katalin Gennburg, élue du parti de gauche Die Linke au parlement local de Berlin. (Die Linke fait partie de l’alliance des gauches qui gouverne la municipalité berlinoise depuis 2016, avec les sociaux-démocrates et les Verts.)

Berlin est une ville de locataires. Plus de 80 % des logements de la ville sont loués, dont un cinquième par des grandes entreprises privées qui traitent le logement comme une simple marchandise. Mais alors que la ville gagne à nouveau en population depuis le début des années 2010, que le marché locatif se tend et que les loyers explosent, cette privatisation est de plus en plus critiquée. Les loyers des nouveaux baux ont augmenté de 75 % entre 2011 et 2016 ! Pour les contrats existants, même si la loi allemande limite leur augmentation, les grandes firmes immobilières utilisent souvent le prétexte de la modernisation pour augmenter d’un coup les loyers de 30 voire de 50 %.

« La réalité, c’est que les gens n’en peuvent plus », dit Katalin Gennburg. Partout dans la ville, des associations de locataires se créent. Il y en a un centaine aujourd’hui. Cette nouvelle vague du mouvement pour le droit au logement a commencé en 2012 dans un ensemble d’anciens logements communaux privatisés, dans le quartier de Kreuzberg cette fois. Les locataires, confrontés à d’importantes augmentations de loyers, étaient menacés de devoir quitter leurs appartements. Ils se sont mobilisés, ont occupé le quartier, organisé des manifestations, rencontré les élus. En 2017, la ville a finalement racheté une partie de leurs logements pour 56 millions d’euros. Depuis, un conseil des locataires participe à la gestion des immeubles aux côtés du bailleur communal. Dans la Karl-Marx-Allee aussi, la mobilisation a payé. « La solution est venue de nous, pas de la ville, tient cependant à souligner Norbert Bogedein, locataire depuis 1996. C’est comme ça que doit marcher la politique, du bas vers le haut. Nous, nous voulons que des locataires normaux puissent vivre dans le centre-ville pour des loyers normaux. »





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Vers une remunicipalisation du logement ?

De fait, la pression des habitants est de plus en plus forte. Fin 2018, une initiative citoyenne s’est même lancée pour exiger l’organisation d’un référendum local pour l’expropriation de Deutsche Wohnen et des autres grandes firmes immobilières privées qui détiennent plus de 3000 immeubles à Berlin. Il s’agirait en fait d’obliger la ville à racheter les quelques 200 000 anciens logements communaux à ces firmes, mais en-dessous du prix actuel du marché, et d’y instaurer ensuite une gestion démocratique.

Il est tout à fait possible que l’initiative parvienne à ses objectifs. « Il y a quelques années encore, il aurait semblé absurde à beaucoup de parler d’expropriation. Aujourd’hui, notre initiative rencontre une grande résonance », constate Rouzbeh Taheri, l’un des fondateurs de l’initiative. L’homme milite depuis des années pour le droit au logement. En 2015, il était déjà porte-parole d’un mouvement de locataires qui avait lancé une procédure de référendum citoyen pour la protection du logement social. Mais nul besoin de référendum alors : la municipalité avait adopté leur projet.

Aujourd’hui, l’initiative pour l’expropriation des firmes immobilières a déjà récolté 77 000 signatures, déposées en juin 2019 à la municipalité. La ville les examine, puis va soit adopter la proposition, soit négocier un projet alternatif. Si aucun accord n’est trouvé, il faudra récolter en quatre mois les 180 000 signatures nécessaires pour organiser un référendum. Si les activistes y parviennent, un vote sera organisé, dont le résultat sera contraignant (si au moins 25 % des inscrits des listes électorales berlinoises y participent).

Les nouveaux vautours de l’immobilier berlinois

« Deutsche Wohnen n’est vraiment pas aimée à Berlin, poursuit Rouzbeh Taheri. C’est parce qu’elle met en œuvre tous les leviers possibles pour augmenter les loyers, et parce qu’elle a très peu investi dans la maintenance pendant des années. Ce qui fait que le chauffage tombe souvent en panne pendant l’hiver dans ses immeubles, les ascenseurs aussi. » En outre, Deutsche Wohnen attaque régulièrement en justice le système berlinois d’encadrement des loyers. « Les gens savent comment c’était avant, quand leurs logements étaient communaux, et comment c’est devenu. »

C’est seulement ces dix dernières années que les firmes immobilières privées ont vraiment assis leur présence dans la capitale allemande. Deutsche Wohnen, créée en 1998 par la Deutsche Bank, possédait 25 000 logements à Berlin en 2012, contre plus de 115 000 en 2019. En 2017, la société a versé à ses actionnaires plus de 260 millions d’euros de dividendes, 80 millions d’euros de plus que l’année précédente. La valeur de son action a été multipliée par quatre en sept ans. Mais la proposition de l’initiative citoyenne ne vise pas que Deutsche Wohnen. Au moins six autres sociétés seraient concernées, celles qui possèdent plus de 3 000 logements dans la capitale allemande. Elles s’appellent Vonovia, ADO Properties, Covivio, Akelius, TAG Immobilien, Grand City Properties [1]... La plupart d’entre elles n’ont pas plus de 20 ans, et toutes sont cotées en bourse, où leurs cours ont explosé encore plus vite que les loyers berlinois. Plusieurs sont la propriété de milliardaires.

Vonovia, créée en 2015 à la suite de différentes fusions et à la faveur de la vague de privatisations post-1990, est devenue l’un des plus gros propriétaires immobiliers privés d’Allemagne. La firme possède plus de 40 000 logements dans la capitale. Grand City Properties, enregistrée au Luxembourg, propriété du milliardaire Yakir Gabay (plus de 3 milliards de dollars de patrimoine selon Forbes), possède 84 000 logements dans toute l’Allemagne, dont 7 500 à Berlin. Covivio, qui a plus de 15 000 logements à Berlin, est une société liée au milliardaire italien Leonardo del Vecchio (plus de 22 milliards de dollars de patrimoine selon Forbes), via sa holding familiale Delfin, actionnaire de Covivio à hauteur de 25 % (les filiales des banques françaises Crédit agricole assurances et Crédit mutuel assurances sont aussi actionnaires de Covivio). Dans le capital de Deutsche Wohnen, de Vonovia, et de la firme TAG Immobilien (plus de 9 900 logements à Berlin), on retrouve le fonds BlackRock, actionnaire de Deutsche Wohnen à hauteur de 10 % par exemple.

Citons aussi la firme Akelius, présente à Berlin depuis 2006 avec aujourd’hui plus de 13 000 appartements. Via des sociétés basées à Chypre, la société est liée en fin de chaîne à une fondation, Akelius Foundation, basée aux... Bahamas, paradis fiscal encore plus notoire que le Luxembourg. Les loyers des appartements d’Akelius sont les plus élevés parmi toutes ces firmes. Ses locataires se sont constitués en collectif en 2019 et ont même rédigé un dossier de 150 pages sur l’entreprise et ses agissements douteux à Berlin [2].

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Des militants locaux démasquent un géant privé

Pendant des années, toutes ces firmes ont agi dans la plus grande discrétion. C’est en grande partie grâce à la mobilisation des locataires que leur nom, leurs actionnariats et leurs modes opératoires sont désormais connus et débattus. Ainsi, ce sont les animateurs d’un petit bar de quartier, le Syndikat, existant depuis plus de 30 ans, qui ont dévoilé par leurs recherches la forte implantation à Berlin d’un groupe immobilier britannique, Pears.

En juillet 2018, le collectif du bar reçoit un avis d’expulsion. Il tente de négocier un nouveau contrat de location avec la société qui fait l’intermédiaire entre eux et le propriétaire de leur immeuble depuis 2014. En vain. Alors les gérants du Syndikat commencent à s’intéresser à cette entre- prise qui a racheté leur immeuble, Properties S.A.R.L, basée au Luxembourg. Ils découvrent qu’il existe à la même adresse luxembourgeoise des dizaines d’autres sociétés aux noms similaires, toutes actives dans immobilier, et qui possèdent des bâtiments un peu partout dans Berlin. Bref, des sociétés écrans. La piste remonte à l’empire immobilier britannique Pears, propriété d’une famille de milliardaires, qui a acheté des milliers de logements à Berlin en toute discrétion et à travers des dizaines de sociétés différentes. La presse poursuit alors les recherches et découvre que les Pears font fructifier leurs sociétés immobilières non seulement en passant par le Luxembourg mais aussi via Chypre et les îles Vierges britanniques, un autre paradis fiscal. Pears aurait plus de 6 000 logements dans la capitale allemande, selon une ancienne version de son site. Et pourtant, personne au sein des services de la municipalité de Berlin n’avait connaissance de la présence de cet empire immobilier dans la ville avant que le petit bar engagé lève le voile.

Protéger la ville des spéculateurs

Mais que peut une ville face à ces géants de l’immobilier intéressés au seul profit ? Depuis quelques années, Berlin a certes recommencé à construire du logement social. « Mais il ne suffit pas de construire. Il faut aussi reprendre des logements à la spéculation », analyse l’élue Die Linke Katalin Gennburg. C’est bien la direction que semble prendre la capitale allemande. En 2017, elle a instauré un droit de préemption spécial de la municipalité et des quartiers pour protéger les locataires de rachats d’immeubles par des firmes immobilières. Dans la foulée de la décision de remunicipaliser une partie de la Karl-Marx-Allee, le maire social-démocrate Michael Müller a envisagé que la ville puisse racheter quelques 60 000 de ses anciens logements communaux. Mais elle devrait le faire au prix du marché, bien plus élevé aujourd’hui qu’il y a quinze ans, quand elle les avait privatisés.

« Si l’on rachète des logements à Deutsche Wohnen, la firme fera encore plus d’argent, puisqu’elle va nous les vendre à un prix bien plus élevé qu’elle ne les avaient achetés. Ensuite, il y aura un risque qu’elle utilise cet argent pour faire son marché dans d’autres villes d’Allemagne », analyse Katalin Gennburg. Ou même dans d’autres pays, à l’image de la plus grande firme immobilière privée allemande, Vonovia, qui lorgne déjà du côté de la France. D’où l’importance de l’initiative citoyenne pour l’« expropriation de Deutsche Wohnen et co. ». Elle se base sur deux articles de la loi fondamentale allemande. L’article 14 dispose qu’« une expropriation n’est autorisée que pour le bien commun ». Et l’article 15 ajoute que « le sol, les biens naturels et les moyens de production peuvent être transférés vers une propriété publique dans le but d’une socialisation, par une loi qui règle le mode et le montant de l’indemnisation ».

« Cet article 15 a été adopté peu après la Seconde Guerre mondiale. La question de la socialisation était encore à l’ordre du jour », précise Rouzbeh Taheri. Mais il n’a jamais été appliqué en Allemagne. Un peu comme la loi française de 1945 qui permet la réquisition des logements, mais qui n’a, depuis, presque jamais été utilisée. « Cet article de la loi fondamentale implique davantage qu’un simple transfert de propriété. Pour nous, l’expropriation des grandes firmes immobilières doit aller de pair avec une participation forte des locataires et de la municipalité », ajoute l’activiste.

L’initiative évalue à entre 8 et 14 milliards d’euros le coût pour la ville de l’indemnisation des firmes pour la remunicipalisation de leurs logements. « La ville pourrait payer une grande partie de cette somme avec des crédits qui seront ensuite remboursés par les loyers des immeubles remunicipalisés. Les bailleurs communaux berlinois sont en bonne santé financière », souligne Rouzbeh Taheri. Même si l’initiative n’arrive pas jusqu’au référendum, elle a déjà eu des effets importants sur les débats et la politique de la ville. En juin 2019, Berlin a annoncé un gel des loyers pour cinq ans. La municipalité actuelle, gérée par une alliance des gauches, semble déterminée à protéger de l’exclusion urbaine les locataires les moins riches. « Il y a une véritable mixité à Berlin, l’ouvrier du bâtiment peut vivre à côté du professeur d’université dans le centre de la ville, explique Rouzbeh Taheri. Cette mixité est mise à mal, mais elle existe encore. C’est aussi pour cela que nous nous battons. »

Rachel Knaebel

 

- Cet article est extrait de Villes contre multinationales, publié par l’Observatoire des multinationales et ses partenaires du réseau européen ENCO, un recueil d’articles inédits écrits par des militants, des journalistes, des élus et des chercheurs de divers pays européens, offrant un panorama d’une confrontation qui se joue dans de nombreux secteurs, de la privatisation de l’eau à Uber et Airbnb.

- Version actualisée d’un article publié initialement par Basta ! en juillet 2019.

- « Villes contre multinationales » est publié dans le cadre de la collection Passerelle de ritimo. Plus d’informations ici, notamment pour obtenir une version imprimée.

- D’autres articles extraits de cette publication sont progressivement mis en ligne ici.

Rachel Knaebel est journaliste (Bastamag, Politis, Le Monde diplomatique), entre la France et l’Allemagne.

Photo : Uwe Hiksch, CC BY-NC-SA. Illustration originale : Eduardo Luzzatti. Bande dessinée : Inga Dreyer et Christophe Schwartz.

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[1À noter aussi la présence de Blackstone, le fonds vautour qui a déjà jeté son dévolu sur l’immobilier espagnol. Blackstone possède quelques 1250 logements à Berlin. Voir Christoph Trautvetter, Sophie Bonczyk, « Profitmaximierer oder Verantwortungsvolle Vermieter ? Grosse Immobilienunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin im Profil », Studie, Rosa-Luxemburg-Stiftung, 2019.

[2À lire ici. Voir aussi les recherches du quotidien allemand Tagespiegel et du collectif d’investigation Correctiv.